หนึ่งในอาชีพที่เหมือนปิดทองหลังพระ คือ นักประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพราะว่าเป็นการทำงานที่ไม่ได้ออกสื่อมากนัก แม้จะร่วมงานกับองค์กรเล็กหรือใหญ่ระดับประเทศอยู่เป็นประจำ แต่น้อยคนนักจะรู้จักอาชีพนี้อย่างลึกซึ้ง ในครั้งนี้เราจึงได้เชิญคุณไพรัช มณฑาพันธุ์ นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย มาทำความรู้จักในทุกประเด็นของนักประเมินมูลค่าทรัพย์สิน รวมถึงเรื่องราวการเดินทางในชีวิตของเขาที่มีความน่าสนใจไม่แพ้กัน

ไพรัช มณฑาพันธุ์

ไพรัช มณฑาพันธุ์

ไพรัช มณฑาพันธุ์

คุณไพรัช มณฑาพันธุ์ เกิดมาในตระกูลธูปะเตมีย์ในสายของคุณแม่ ซึ่งเป็นคหบดีในจังหวัดอยุธยา เรียกได้ว่าเป็นตระกูลที่มีฐานะดีพอสมควร ในสมัยนั้นคุณไพรัชอาศัยอยู่กับคุณแม่ที่กรุงเทพฯแต่เวลาปิดเทอมก็จะได้กลับไปอยู่กับคุณตาคุณยายที่จังหวัดอยุธยา ซึ่งต้องเดินทางโดยรถไฟทำให้เขาชื่นชอบรถไฟเป็นพิเศษ

“ตอนเด็ก ๆ ผมจะชอบท่องเที่ยวเดินทางโดยรถไฟ ถึงขนาดจำชื่อสถานีรถไฟจากกรุงเทพฯถึงเชียงใหม่ หรือกรุงเทพฯ ถึงหนองคายได้เลย ผมผูกพันกับรถไฟมากขนาดอยากได้รถไฟจำลองมาเก็บเอาไว้ แต่คุณแม่ไม่ได้ตามใจ ตรงกันข้ามคุณแม่เลี้ยงดูผมแบบไม่ใช่ลูกคุณหนู ผมจึงต้องหาเงินซื้อเองโดยไปพับถุงกระดาษขายให้แม่ค้าในตลาดศรีย่าน หรือไปหาเก็บเศษเหล็กขายตามเชียงกง ถ้าจะได้อะไรจากคุณแม่จริง ๆ ก็ต้องแลกมาจากผลการเรียน หรือตอนผมป่วยแม่ก็จะสงสารจึงซื้อของเล่นให้ ถ้าตัดเรื่องของฐานะออกไปในวัยเด็กผมก็ไม่ได้สบายนัก

“พอโตหน่อยผมก็เข้าเรียนมัธยมที่โรงเรียนสวนกุหลาบ คุณแม่ก็จะเริ่มปล่อยไม่เข้มงวดกับผมมากนัก มาอยู่ที่นี่ผมทำกิจกรรมค่อนข้างเยอะ หลังจากนั้นผมก็ได้เรียนปริญญาตรีที่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในคณะเศรษฐศาสตร์ แต่สิ่งหนึ่งที่ผมได้ทำต่อเนื่องตั้งแต่มัธยมจนถึงมหาวิทยาลัยคือการเล่นดนตรี มีเปียโน คีย์บอร์ด ทำวงร่วมกับเพื่อนอย่างเป็นเรื่องเป็นราว ขนาดเคยเป็นวงเปิดให้วงแกรนด์เอ็กซ์กับวงฟรีเบิร์ดมาแล้ว” 

“เมื่อผมเรียนจบปริญญาก็ได้ทำงานที่ธนาคารไทยพาณิชย์อยู่  2 ปี และได้เรียนปริญญาโทที่นิด้า (สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์) พอเรียนจบออกมาในปี พ.ศ.2533 คราวนี้ผมก็ได้ทำงานที่ใหม่คือบางจากปิโตรเลียม ผมเป็นหนึ่งในกลุ่มคนที่ถูกมอบหมายให้พัฒนาธุรกิจค้าปลีก ก็ใช้ชีวิตทำงานอยู่ที่นั่นจนได้มาเปิดปริษัทของตัวเองคือ บริษัท 15 ที่ปรึกษาธุรกิจ จำกัด และมาเป็นนายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย” 

ตรงส่วนนี้เองบางคนอาจสับสนระหว่างสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทยกับสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยความต่างอย่างหนึ่งคือ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยก่อตั้งมาก่อนจากกรมที่ดินกระทรวงมหาดไทย แต่สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย ที่คุณไพรัชเป็นนายกสมาคมนั้นเพิ่งก่อตั้งมาเพียง 20 ปี แต่ทั้งสององค์กรทำงานโดยมีมาตรฐานเดียวกัน

“ความสำคัญที่ต้องมีการประเมินราคาก็เพื่อหามูลค่าของทรัพย์สินก่อนจะนำไปทำธุรกรรมต่าง ๆ เช่น ขอหลักประกันหรือขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน มีการตั้งกองทุนรวม หรือนำหุ้นเข้าตลาดหลักทรัพย์จะต้องทำการประเมินมูลค่าของสินทรัพย์แล้วออกใบหุ้น หรือหน่วยลงทุน เพื่อขายให้กับนักลงทุนรายย่อย ซึ่งจะประเมินจาก Market Cap ที่แท้จริง โดยไม่ได้เอาข้อมูลมาจากราชการ หรือไม่ได้เอาราคาที่ประกาศโดยกรมที่ดินมาใช้ ซึ่งมีไว้สำหรับการเสียภาษีและ
การโอนที่ดิน การทำธุรกรรมเหล่านี้จะต้องมีการประเมินทรัพย์สินที่เป็นมูลค่ายุติธรรมหมายความว่ามูลค่าที่มีการซื้อขายจริงต้องมีการประเมินด้วยผู้ประเมินอิสระ 

“ในขณะที่ราคาประเมินกลางจากรัฐบาลมีเอาไว้เพื่อกันคนหนีภาษี เช่นที่ดินแปลงหนึ่งมีราคาจริงที่ 1 หมื่นบาทเมื่อมีการซื้อขายกันต้องไปกรมที่ดิน โดยเจ้าหน้าที่จะถามว่าซื้อขายกันเท่าไหร่ ถ้าบอกว่า 5 พันบาท ก็สามารถหลอกเจ้าหน้าที่ได้ ราคาประเมินกลางจึงเกิดขึ้นมาด้วยสาเหตุนี้ การซื้อขายกันเท่าไหร่จึงไม่สำคัญ เพราะว่าถ้าราคากลางที่รัฐกำหนดคือ 8 พันบาท เพราะฉะนั้นต้องเสียภาษีในราคาเท่านี้

“โดยราคากลางจะมีการปรับทุก 5 ปี ข้อเสียอย่างหนึ่งคือมันจึงไม่สะท้อนอุปสงค์อุปทานของตลาด เพราะมูลค่าที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เช่น ที่ดินใกล้รถไฟฟ้าส่วนใหญ่มูลค่าที่ดินก็จะขึ้นตาม หรือที่ดินแปลงหนึ่งมีมูลค่าสูง แต่วันหนึ่งรัฐบาลประกาศทำให้เป็นแก้มลิงเพื่ออนุรักษณ์ชนบท ที่แปลงนี้ดินมูลค่าจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง 

“อย่างเมื่อก่อนที่มีข่าวโครงการแอร์พอร์ทลิ้งก์กำลังจะเกิดขึ้น มูลค่าที่ดินบ้านจัดสรรย่านนั้นขึ้นหมดเลย แต่พอโครงการสนามบินสร้างเสร็จจริง ๆ กลับกลายเป็นว่าที่ดินราคาตก เพราะเจอเสียงของเครื่องบิน บ้านจัดสรรต้องเวนที่คืนให้กับท่าอากาศยานไทย ราคาก็ตกลงมา บางทีรถไฟฟ้ามาไม่ใช่ว่าจะแพงขึ้นเสมอไป แต่อุปสงค์อุปทาน ของคนต่างหากที่จะชี้ว่ามูลค่าเท่าไหร่

“ในขณะที่ราชการประกาศนโยบายทุก 5 ปี ฝนจะตกฟ้าร้องรถไฟฟ้าจะมาหรือไม่มา มีการเปลี่ยนผังเมืองหรือไม่ที่ดินจะมีการเปลี่ยนมือยังไง มูลค่าจะคงเดิมอยู่อย่างนั้น ราคาอ้างอิงที่ใช้ในการเสียภาษีและการโอนจะคงอยู่ 5 ปี ไม่ว่าจะมีสาธารณูปโภคเข้ามาเท่าไหร่ก็ตาม”

สำหรับคนที่สงสัยว่าการจะเป็นนักประเมินนั้นเกิดขึ้นได้อย่างไร เส้นทางแรกคือมาจากการเรียนการสอนในสาขาวิชานี้ ซึ่งในประเทศไทยมีอยู่ด้วยกัน 3 สถาบันหลักคือ มหาวิทยาลัยราชมงคลกรุงเทพ โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์, มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ คณะพานิชยศาสตร์และการบัญชี และคณะบริหารธุรกิจที่ มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญนอกจากนี้ยังมีคณะบริหารธุรกิจมีคณะอสังหาฯ จากมหาวิยาลัยอื่นที่อาจไม่ได้ทำการสอนตรงสายแต่ก็สามารถเข้ามาเป็นได้เช่นกัน

“ถ้านักศึกษาเรียนจบในสายตรงแล้วสามารถขอเป็นผู้ประเมินชั้นที่ 1 ได้เลย หรืออาจจะไม่เป็นนักประเมินก็ได้แต่เป็นไปอยู่ในสาย Developer ช่วยบริษัทอสังหาฯทำโครงการ หรือไปทำงานสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ได้ แต่ถ้ามาจากสายการเรียนที่อาจไม่ตรงนักแต่อยากเป็นผู้ประเมินก็ต้องเป็นสมาชิกของสมาคมก่อน เมื่อทำงานได้ตามเวลากำหนดของอายุงานจึงมีสิทธิ์สมัครสอบเป็นผู้ประเมินต่อไป 

“ถ้าสอบผ่านชั้นต้นผู้ประเมินจะสามารถประเมินทรัพย์สินได้แค่ 20 ล้านบาท โดยจะมีชั้นกลางคือมากกว่า 20 ล้านบาทแต่ไม่เกิน  500 ล้าน แล้วมีชั้นสูงสุดเรียกว่าชั้นวุฒิจะประเมินได้ไม่มีข้อจำกัด ผู้ประเมินในชั้นนี้ต้องมีการผ่านกระบวนการเยอะรวมทั้งสอบสัมภาษณ์ด้วย สมาคมนักประเมินจะมีการประกาศมาตรฐานจรรยาบรรณว่าอะไรทำได้อะไรทำไม่ได้ มีระบบการเรียกรับค่าบริการแบบใดการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องมีการอ้างอิงย่างไรเป็นต้น

“สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทยยังไม่มีหน้าที่ในการกำหนดหลักเกณฑ์ข้อกฎหมาย แต่สมาคมมีหน้าที่ในการกำหนดมาตรฐานจรรยาบรรณวิชาชีพ ซึ่งไม่ได้ต่างไปจากผู้สอบบัญชี ทนายความ แม้กระทั่งแพทย์ที่จะต้องมีใบประกอบวิชาชีพ การประเมินทรัพย์สินนั้นจะต้องมีใบอนุญาตเฉพาะจากสมาคม โดยผู้ประเมินนั้นต้องเป็นสมาชิกของสมาคม โดยมีการสอบวัดความรู้และหลักเกณฑ์หลายอย่าง”

แน่นอนว่าการทำงานในทุกวงการอาจมีเรื่องของการคอรัปชั่นเข้ามาเกี่ยวข้อง ความเป็นอิสระกับความซื่อสัตย์จึงต้องแยกออกจากกัน คุณไพรัชบอกว่าผู้ที่ประกอบอาชีพนี้และอยู่ในสมาคมจะต้องปราศจากการแทรกแซงครอบงำจากเจ้าของทรัพย์สิน แต่เรื่องของความซื่อสัตย์เป็นเรื่องของบุคคล บางคนจะแพ้ภัยตัวเอง จากข้อเสนอหรือคดีที่มีอยู่เพราะในเรื่องการเงินจะมีนักประเมินเข้ามามีส่วนร่วมเสมอสมาคมจึงต้องมีการการควบคุมกำหนดมาตรฐาน จรรยาบรรณขึ้นมา 

“สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย จึงมีหน้าที่อยู่ 3 อย่าง คือหนึ่งกำกับดูแลให้อยู่ในจรรยาบรรณ สองพัฒนาอาชีพนี้ให้มีมาตฐาน และสามประสานงานช่วยเหลือหน่วยงานราชการเช่น กลต. (สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) ซึ่งที่มาผ่านทางสมาคมก็ให้การสนับสนุนมาโดยตลอดในฐานะที่ผมเป็นนายกสมาคมก็มีหน้าที่อำนวยการให้ 3 ข้อข้างต้นที่ผมพูดก่อนหน้านี้ให้บรรลุเป้าหมาย 

“ส่วนจุดอ่อนของสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย ข้อแรกคือประเทศไทยยังไม่มีกฏหมายวิชาชีพประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่งแตกต่างจาก พรบ.ทนายความ นักบัญชี วิศวกรรม เพราะฉะนั้นการดำเนินคดีอาญาจึงไม่มีกฏหมายรองรับเพราะ ไม่ได้เป็นเจ้าพนักงานตามกฎหมาย ซึ่งตอนนี้มีกฎหมายรองรับมีเพียงเพิกถอนใบอนุญาตเท่านั้น เมื่อกฎหมายไม่รองรับจึงมีเพียงควบคุมสมาชิก เพิกถอนสมาชิกเท่านั้น

“ผมทำงานด้านนี้มา 27 ปี ถามว่ามีคนมาขอที่ออกนอกเส้นทางไหม การไม่มีคนขอเลยเป็นไปไม่ได้ เช่นขอกู้น้อยแต่อยากแต่งตัวเลขให้ราคาสูงแบบนี้มีเยอะ แต่เราต้องไม่แพ้ภัยควรยืนอยู่ในจุดของตัวเองให้ได้ แล้วผมได้พยายามผลักดันเรื่องของ พรบ.วิชาชีพนักประเมิน แม้ยังไม่ป็นผลนักแต่ต้องพยายามผลักดันให้ผ่านสภาให้ได้ ในอีกด้านหนึ่งชีวิตผมเป็นอาจารย์สอนหนังสือมานานตั้งแต่ปี พ.ศ.2537 แล้วสอนวิชาชีพประเมินมาตั้งแต่วิชานี้เพิ่งมีหลักสูตร ในเรื่องของงานการเป็นอาจารย์นั้นต้องหาความรู้มากวิชาชีพปกติ เพราะเราต้องรับผิดชอบในการสอน อย่างที่สองคือความซื่อสัตย์ผมเป็นคนตรงพูดไม่ค่อยเข้าหูคน อะไรถูกก็ว่ากันตามถูก ผมจะดำรงตนแบบนี้ 

“ส่วนเรื่องการบริหารงานผมมีบริษัทส่วนตัวทำงานให้คำปรึกษาที่มีชื่อเสียงด้านประเมินราคา แล้วสิ่งที่มีบุญคุณของผมคือพนักงาน ลูกค้าที่ให้ความซื่อสัตย์ และผู้ถือหุ้นเรามีทั้งรุ่นพี่รุ่นน้องรวมทั้งบริษัทฝรั่งที่มาถือหุ้นกับเราการดำรงตนในเชิงการทำงานบริษัทจะดำรงตนตามหลักการนี้”

อย่างที่ทราบกันดีว่าชีพนักประเมินนั้นต้องคลุกคลีอยู่กับเรื่องของอสังหาฯ ตลอดเวลา สำหรับคนที่เป็นนักลงทุนด้านนี้ควรมองอนาคตจากการลงทุนของภาครัฐเป็นหลักที่ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น คุณไพรัชขอแนะนำในนามส่วนตัวที่ไม่ใช่ในนามของนายกสมาคมว่า 

“ใครที่มีกำลังทรัพย์พอที่จะลงทุน ให้เริ่มมองจากกรุงเทพฯ ที่เป็นจุดศูนย์กลาง โดยพื้นที่ที่น่าจับตามองผมให้น้ำหนักไปที่ถนนพหลโยธิน เพราะเป็นศูนย์รวมของทุกอย่าง แม้ว่าราคาจะเริ่มแพงแต่ก็ยังมีราคาถูกกว่าย่านกลางเมืองอย่างสีลม ในส่วนของต่างจังหวัดผมมองไปที่ภาคอีสาน อย่างอุดรธานี ขอนแก่น นครพนม ทางภาคเหนือก็จังหวัดเชียงใหม่ เพราะจังหวัดเหล่านี้มีระบบรางการขนส่งที่ดี เรื่องของอสังหาฯ กับระบบรางมันต้องไปด้วยกัน ส่วนฝั่งตะวันตกอย่างจังหวัดกาญจนบุรี ผมว่ายังต้องรออีกหน่อย ในเรื่องการจัดการเรื่องของระบบคมนาคมทั้งถนน และระบบราง

“อนาคตผมคิดว่าเรื่องของอสังหาฯ มูลค่ามันไม่มีทางร่วงเพราะมองว่าในโลกนี้ไม่มีโรงงานผลิตที่ดิน อาจมีแค่มูลค่าไม่ขยับแต่มันต้องเติบโตไปเรื่อย ๆ ปัจจัยแวดล้อมในปีที่ผ่านมา เป็นตัวขับเคลื่อนมันยังทำงานไม่เต็มที่ ลองดูพวกที่อยู่อาศัยอย่างบ้าน คอนโดฯ ก็ยังมีที่ว่างอยู่เยอะ เรื่องแบบนี้ก็ต้องดูเป็นกรณีไป”

เส้นทางชีวิตของคุณไพรัช มณฑาพันธุ์ อาจดูเหมือนราบรื่นมาโดยตลอด แต่ความจริงแล้วเขาบอกว่ามันไม่ถึงขนาดนั้น เพราะชีวิตคนเราต้องมีอุปสรรคที่ต่างกันออกไป ซึ่งเขาได้ให้แง่คิดที่น่าสนใจเอาไว้ว่า

“ผมไม่กล้าพูดหรอกว่าชีวิตไม่เคยล้ม เหมือรถยนต์ที่บอกว่าไม่เคยโดนชนไม่นานก็อาจโดนชน เอาเป็นว่าชีวิตผมมีอุปสรรคและความผันผวนพอสมควร จากที่ผมเล่ามาข้างต้น ตอนที่ผมจะเข้าเรียนมหาวิทยาลัยไม่ใช่ว่าผมเรียนจบมัธยมแล้วเอนทรานซ์ติดเลยนะ ผมใช้เวลาถึงสามปีมากกว่าคนทั่วไปสามเท่า

“ปีแรกผมเอนทรานซ์ไม่ติดชีวิตก็ปล่อยว่างไปหนึ่งปีปีที่สองเอนทรานซ์ใหม่ไปติดอยู่ที่ มศว (มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ) แต่ยังไม่ใช่คณะที่ต้องการ พอปีที่สามก็เอนทรานซ์อีกครั้งจึงได้ที่คณะเศรษฐศาสตร์ จุฬาฯ ผมไปเรียนปีหนึ่งที่คณะเศรษฐศาสตร์ จุฬาฯ ผมจึงมีเพื่อนที่จบมัธยมสวนกุหลาบด้วยกันเป็นรุ่นพี่เยอะเลย แล้วผมค่อนข้างผิดหวังมากนะเพราะเพื่อนรุ่นเดียวกันเอนทรานซ์ติดกันหมด

“พอเรียนจบผมก็ได้ทำงานที่ธนาคารไทยพานิชย์ เนื่องจากผมไม่คุ้นเคยกับระบบธนาคาร เพราะเรียนมาด้านเศรษฐศาสตร์แบบทฤษฎีจริง ๆ ผมไม่มีประสบการณ์ทำงาน พอไปถึงปรับตัวไม่ได้ผมเครียดจัดจนลงกระเพาะมีปัญหาชีวิต ถามว่าชีวิตล้มหรือเปล่าอาจไม่ถึงขนาดนั้น คือชีวิตก้าวไปช้ากว่าคนอื่นแต่ค่อยข้างชัวร์ พอถึงจุดหนึ่งสิ่งที่เราทำมามันทันกับเพื่อนหมด

“เรื่องความล้มเหลวหรือสำเร็จมันเป็นเรื่องปกติของชีวิตถ้าไม่เจอเลยอาจแปลก มีคนบอกว่าความทุกข์ที่เกินทน จะหลอมคนให้ทนทาน ความสุขที่ยาวนาน จะรอนราญความเป็นคน เราต้องมองว่าถ้าเกิดเหตุอะไรบางอย่างก็ต้องสู้ครอบครัวผมอาจมีฐานะทางสังคม แต่ว่าผมไม่ได้คิดถึงตรงนั้นเลย เวลาที่ผมทำงานและท้อแท้หรือไม่ประสบความสำเร็จ ผมไม่เคยคิดจะลาออกไปทำธุรกิจของครอบครัว แต่ผมจะสู้ แล้วพิสูจน์ให้เขาเห็นว่าเราทำงานได้ความซื่อสัตย์สุจริตและความตั้งใจจริงจะทำห้เราประสบความสำเร็จได้จริง ๆ” 

Did you know? 

•    นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทยที่ก่อตั้งขึ้นส่วนใหญ่อยู่กันไม่กี่วาระ แต่คุณไพรัช อยู่มาแล้ว 3 วาระ 7 ปี
•    คุณไพรัช ยังมีงานด้านหนึ่งคือเป็นกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โดยได้จัดทำหลักสูตรการประเมินมหาวิทยาลัย ให้กับคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
•    เขาชื่นชอบรถไฟจำลองอย่างจริงจังโดยสะสมอยู่หลายชุด นอกจากนี้ยังมีชุดบังคับเรือ และเครื่องบินอีกด้วย