ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์เสียก่อน ว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องในการซื้อขายต่ำ การที่ท่านจะขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้น อาจต้องใช้เวลาเป็นปีๆ เลย ถ้าโชคดีหน่อยก็อาจจะขายได้ภายใน 1 เดือน ผมยกตัวอย่างให้ดูจะได้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น

สมมติท่านลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมที่ซอยสุขุมวิท 23 ไว้ 1 ยูนิต แบบ 1 ห้องนอน ชั้น 10 อาจจะเพื่อเก็งกำไรหรือเพื่อไว้ปล่อยเช่า ซึ่งคอนโดมีเนียมอาคารนี้สูง 35 ชั้น หลังจากที่ท่านประกาศขายหรือให้เช่าผ่านทางสื่อต่างๆ ผลปรากฏว่าคนที่อยากจะซื้อคอนโดย่านทองหล่อ เขาก็จะไม่สนใจคอนโดของท่าน 

ถ้าโชคดีหน่อยเขาอยากได้คอนโดมิเนียมในซอยสุขุมวิท 23 แต่ชอบคอนโดอื่นที่อยู่ในซอยเดียวกันกับคอนโดนี้ เขาก็จะไม่สนใจห้องของท่าน หรือบังเอิญเขาชอบคอนโดนี้แต่เขาอยากจะได้ชั้นสูง จะได้เห็นวิวดีๆ ไม่มีอะไรมาบล็อกวิว เขาก็ไม่ซื้อห้องของท่าน 

หรือโชคดีขึ้นอีกหน่อย เขาอยากได้ชั้นที่ไม่สูงนัก แต่เขามีบุตรอีก 2 คนอยากได้แบบ 2 - 3 ห้องนอนเขาก็ไม่สนใจห้องของท่าน หรือโชคดีขึ้นมาอีกหน่อย เขาเป็นคนโสดหรือเป็นคู่แต่ยังไม่มีบุตร ต้องการ 1 ห้องนอน แต่ต้องการห้องที่หันไปทางทิศใต้ บังเอิญห้องที่ท่านซื้อไว้เป็นห้องที่หันไปทางทิศตะวันออก ถ้ามีห้องที่หันทางทิศใต้และประกาศขายในราคาเดียวกับท่าน โอกาสที่เขาจะซื้อห้องคนอื่นก็จะมีสูงมาก

เห็นแล้วใช่ไหมครับว่าการที่จะขายคอนโดสัก 1 ห้อง มันไม่ใช่ง่าย ยิ่งไปกว่านี้คนซื้อที่สนใจอยากได้ห้องของท่านจริงๆ อาจจะไม่เห็นโฆษณาที่ท่านลงประกาศขายไว้ เพราะว่าปัจจุบันเว็บไซต์ที่เป็นแหล่งประกาศขายอสังหาริมทรัพย์มีอยู่มากมาย ท่านคงไม่สามารถที่จะลงประกาศได้ครบทุกเว็บแน่ๆ 

นอกจากนั้นยังมีหนังสือพิมพ์และนิตยสารอีกหลายฉบับที่มีส่วนที่เป็นโฆษณาย่อย ซึ่งมีค่าใช้จ่ายบ้าง ฟรีบ้าง ทางที่ดีท่านอาจจะฝากขายกับทางนิติบุคคลของคอนโดที่ท่านซื้อไว้ ซึ่งจะทำให้ท่านมีโอกาสที่จะขายหรือปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น เพราะว่าจะมีคนที่สนใจจริงๆ Walk in เข้ามาที่คอนโดนี้เพื่อสอบถามที่จะซื้อหรือเช่า โดยท่านอาจจะต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้กับนิติบุคคล ซึ่งส่วนใหญ่จะคิด 3% ของราคาซื้อขายหรือ 1 เดือนสำหรับสัญญาเช่า 1 ปี ตาม Rate ของ Agent ต่างๆ 

แต่บางนิติบุคคลก็ไม่มีนโยบายรับฝากขายหรือหาคนเช่า ท่านก็ต้องเหนื่อยหน่อยหรือท่านอาจจะหา Agent หลายๆ รายมาช่วยหาลูกค้าให้ท่าน ซึ่งค่าใช้จ่ายก็เหมือนกับอัตราข้างต้น มาถึงตอนนี้ท่านคงเข้าใจขั้นตอนในการขายหรือปล่อยเช่า รวมถึงสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์พอสังเขปแล้ว คราวนี้เรามาดูผลตอบแทนที่ท่านจะได้รับจากการลงทุนกันครับ กรณีที่ท่านซื้อไว้สำหรับปล่อยเช่า ท่านจะได้รับผลตอบแทน 2 ช่วง คือ

ช่วงระหว่างทาง ปัจจุบันถ้าท่านเลือกซื้อคอนโดมือสอง ในราคาที่เหมาะสม ท่านน่าจะได้รับผลตอบแทนจากการเช่า ไม่ต่ำกว่า 5% ซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารสุทธิที่อยู่ต่ำกว่า 3% สำหรับคอนโดใหม่ๆ จากราคาปัจจุบันที่สูงทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าจะอยู่ที่ 3 - 4% เท่านั้น

ช่วงปลายทาง เมื่อท่านตัดสินใจที่จะขายคอนโดห้องนี้ สมมติว่าเมื่อเวลาผ่านไปสัก 10 ปี ถ้าท่านเลือกคอนโดที่อยู่ในโลเคชั่นที่ดีและสภาพอาคารมีการบำรุงรักษาเป็นอย่างดี ผมมั่นใจว่าท่านจะต้องได้กำไร 20 - 100 กว่า %  ลองดูจากห้องที่ผมอาศัยอยู่ปัจจุบันนี้ ผมซื้อมาราคาต่อตารางเมตรเพียง 40,000 บาท ปัจจุบันราคาตลาดขึ้นไปเกือบ 100,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าคอนโดนี้มีอายุถึง 20 ปี แล้วก็ตามซึ่งถ้าท่านฝากเงินธนาคารพอครบ 10 ปี ท่านก็จะได้เงินต้นคืนเท่าเดิมจะเห็นได้ว่าผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ถ้าท่านเลือกซื้อให้ถูกต้องไม่ว่าจะเป็นโลเคชั่น ลักษณะ และราคา จะสร้างผลตอบแทนให้กับท่านได้ดีกว่า การนำเงินไปฝากธนาคารอย่างเห็นได้ชัด ดังนั้นเราจึงเห็นนักเก็งกำไร และนักลงทุนที่เข้ามาจับจองโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ โดยส่วนใหญ่คนเหล่านี้เลือกที่จะลงทุนในคอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์เสียเป็นส่วนใหญ่ เพราะว่าเก็งกำไรและหาคนมารับช่วงต่อได้ง่ายกว่า  

Know Him

กิติชัย เตชะงามเลิศ

เจ้าของหนังสือเกี่ยวกับการลงทุน “จาก 1 ล้านเป็น 500 ล้าน ผมทำอย่างไร” ซึ่งติดอันดับเบสต์เซลเลอร์นาน 4 เดือนตั้งแต่เริ่มวางจำหน่าย ปัจจุบันเป็นวิทยากรอบรมเรื่องการลงทุนทั้งหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้ง
เขียนบทความลงสื่อต่างๆ Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai 

Did You Know? 

อย่าลืมนะครับ คุณต้องเข้าใจในอสังหาของคุณเสียก่อนว่าเป็นแบบไหน เหมาะกับใคร ซึ่งเมื่อคุณรู้วิธีการและทำมันให้ถึงที่สุด ก็เตรียมผลตอบแทนได้เลยครับ