จากกรณีประเด็นร้อนในวันนี้จากทางรายการชื่อดังช่อง 3   สำหรับกรณีจากข่าวเจ้าของบ้านปล่อยบ้านทิ้งร้าง 30 ปี จนเพื่อนบ้านเข้ามายึดทำเป็นบริษัท พอกลายเป็นข่าวใหญ่โตจึงยอมย้ายออก หลังจากนั้นเพียงไม่กี่เดือนกลับไปฟ้องศาลแพ่งอ้างกรรมสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย ก่อนนำเอกสารมาติดไว้ที่รั้วบ้าน ว่า "บุคคลใดเข้ามากระทำการใดๆ ในบ้านและที่ดิน และบ้านหลังนี้ ถือว่ามีความผิดฐานบุกรุก" ทั้งๆ ที่ศาลยังไม่มีคำตัดสินใดๆ ออกมา ทั้งนี้ประเด็นดังกล่าวได้รับความสนใจจากสังคมเป็นอย่างมาก วันนี้ทาง MiX MAGAZINE จึงขออนุญาตพาท่านไปศึกษาความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์กันว่าคืออะไร แล้วมีวิธีการป้องกันอย่างไรบ้าง 

"การครอบครองปรปักษ์" คืออะไร

"การครอบครองปรปักษ์" ถูกกำหนดอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์(ป.พ.พ.) มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

เงื่อนไขและหลักเกณฑ์ในการได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
1. ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ดินของผู้ครอบครองปรปักษ์เอง เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็แต่เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น

2. ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น และหากที่ดินดังกล่าวทางราชการเพิ่งจะออกโฉนดที่ดิน ระยะเวลาที่ครอบครองก่อนที่ดินจะออกโฉนดจะไม่นำมานับรวมเพื่อได้สิทธิ์ ที่ดินมีการออกโฉนดเมื่อใดก็เริ่มนับตั้งแต่บัดนั้นเป็นต้นไปจนครบสิบปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่ดินมือเปล่า ได้แก่ ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะมีได้เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น 

3. ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ คือครอบครองอยู่ได้โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกไป หรือถูกฟ้องร้องมีคดีความกัน หรือโต้เถียงกรรมสิทธิ์กัน เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามต่อกันโดยอ้างว่าตนเป็นเจ้าของจะถือว่าเป็นการครอบครองโดยความสงบไม่ได้

4. ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น สร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน ไม่อาจถือว่าครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำโดยเปิดเผย ตามมาตรา 1382

5. ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ การยึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นนั้น มิใช่เพียงแต่ยึดถือครอบครองเพื่อตนเองอย่างสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่จะต้องมีการยึดถือครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นด้วย เช่น ต้องมีการทำประโยชน์ใช้สอยทรัพย์สินนั้น, มีการขัดขวางห้ามบุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น และไม่เป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิ หรือยอมรับอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์นั้นด้วย

6. ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นและหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น ทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์

7. แม้กฎหมายจะไม่ได้กำหนดเงื่อนไขว่า ผู้ครอบครองจะต้องกระทำด้วยความสุจริตก็ตาม แต่การใช้สิทธิแห่งตนบุคคลทุกคนต้องกระทำโดยสุจริต การใช้สิทธิทางศาลจึงต้องมาด้วยมือที่สะอาด การแย่งการครอบครองที่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกง ฯลฯ อันมีพฤติกรรมเป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผิดศีลธรรมหรือผิดกฎหมาย ก็จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

แนวทางการป้องกันไม่ให้เกิดการครอบครองปรปักษ์

1 หมั่นตรวจเช็กที่ดินอยู่เสมอ
เพื่อจะได้รู้ว่ามีใครมายุ่งกับที่ดินของเราหรือไม่ อย่างน้อยปีละหนึ่งครั้ง 

2.ทำการรังวัดที่ดินเพื่อตรวจสอบที่ดิน
เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ และทุกครั้งที่มาตรวจตราที่ดิน อย่าลืมตรวจเช็ครั้วกั้นด้วยนะคะ เผื่อในกรณีที่รั้วอาจเคลื่อนย้ายโดยที่เราไม่รู้ตัว

3.ทำธุรกรรมกับกรมที่ดิน
เป็นอีกหนึ่งข้อดีสำหรับเป็นหลักฐานในการยืนยันหากเกิดเหตุครอบครองปรปักษ์ เช่น การขอตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน คัดสำเนาโฉนด หรือทำรังวัดทุกๆ 5 – 8 ปี

3. แสดงตัวตนว่าตัวเราเป็นเจ้าของ

เจ้าของที่ดินควรแสดงตัวตนให้คนในพื้นที่ได้ทราบและเข้าใจว่าตัวเราเป็นเจ้าของ 

4. ต้องมีการทำสัญญาเช่าทุกครั้ง

หากให้ผู้อื่นเข้ามาอยู่อาศัยต้องมีการทำสัญญา เช่น สัญญาเช่า ถึงแม้ว่าจะเป็นญาติ พี่น้อง หรือผู้ที่เราสนิทใจ ก็ควรมีการทำสัญญา ป้องกันปัญหาการเอารัดเอาเปรียบกันในภายหลังด้วยวิธีฟ้องร้องครอบครองปรปักษ์ได้ (ไม่มีการจ่ายค่าเช่าอย่างไรก็ควรทำสัญญาให้ทราบ)

5. หากมีผู้บุกรุกต้องรีบแสดงความเป็นเจ้าของ

หากมีผู้บุกรุกหรือตั้งรกรากบนที่ดินของเรา จำเป็นต้องรีบแสดงความเป็นเจ้าของโดยการเข้าแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ เพื่อใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงในภายหลัง หรือร้องขอต่อศาลเพื่อมีคำสั่งให้บุคคลผู้นั้นออกจากพื้นที่ส่วนตัว

ขอขอบคุณข้อมูล : สำนักงานกิจการยุติธรรม